时间: 2018-07-17 17:47:13
关 键 词:合同 房屋买卖 违约 责任
争议焦点:房价上涨能否解除合法有效房屋买卖合同。
调解要点:调查走访收集证据,释法明理化解纠纷。
相关法条:《合同法》第八条,第四十四条,第六十条、第一百零七条,第一百零八条,第一百一十三条;《物权法》第十五条。
基本案情:石棉县美罗乡保卫村村民杜某有一处房屋多年无人居住,准备出售。2015年2月15日,同村村民姜某找到杜某协商购房事宜,并商定:杜某以15万元的价格将房屋卖给姜某。房屋买卖合同签订后,姜某按约交付了购房款15万元,杜某也按约将房屋钥匙、宅基地证等产权资料交付给姜某。但是,由于多方面原因,双方一直未到相关单位办理产权变更登记手续。2016年3月,房价上涨。杜某认为自己原来的房子卖亏了,于是找到姜某协商,以“未办理房屋过户手续,房屋所有人是自己”为由,要求解除合同。姜某则提出“房屋买卖合同是我们双方商量好的,真实有效,我支付了购房款,也实际占有了房屋,房屋就是我家的了”,不同意解除合同。双方协商不成,发生纠纷,遂向保卫村人民调解委员会申请调解。
调解过程:因涉及农村房屋所有权和宅基地使用权确权登记相关政策,接到申请后,美罗乡保卫村人民调解委员会庚即与乡调委会联系,组成联合调解小组介入纠纷调解。调解小组成员多次开展走访调查,以朋友身份与双当事人聊家常,稳定当事双方情绪,摸清纠纷发生始末。2016年4月10日,纠纷事实基本调查清楚,在征得双方同意的基础上,调解程序正式启动。调解过程中,调解员首先向双方讲明了本案涉及的主要法律关系和法律条款,讲明:双方为同一集体经济组织成员,房屋买卖关系为合同关系。虽然,买卖合同履行完毕后双方没有办理房屋产权过户手续,但是登记是房屋所有权转移的必经程序和要件,而非房屋买卖合同成立的要件。而且,该房屋买卖合同是双方当事人真实意思的表示,合同订立的程序也是合法的,合同的内容也并未违反法律、法规强制性的规定。因此,按照《合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条和《物权法》第十五条之规定,双方签订的房屋买卖合同,真实有效。未办理物权登记的,不影响合同效力。同时,针对杜某提出“农村房屋价格上涨,自己卖亏了,如果姜某不解除合同,就不配合过户……”的想法,调解小组重点向杜某讲解了《合同法》关于合同违约的相关规定,讲明“你拒绝协助办理产权过户手续,将构成违约,按照法律规定,要承担违约责任,从法院判决的类似案例来看,违约责任将与实际损失挂钩,到时候你不但拿不回房屋,还会白白赔上上千元甚至上万元的违约金,得不偿失,建议你好好考虑清楚……”。经过调解员耐心释法,杜某表示自己也是一时糊涂,愿意继续履行合同。见此情形,调解人员趁热打铁,建议:杜某在三日内协助姜某办理过户登记,此后,双方不能再为房屋发生矛盾纠纷。双方没有表示同意,纠纷调解成功。
评析:农村房屋卖卖因涉及农村宅基地“一户一宅”和《土地管理法》关于“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”的相关规定,卖卖合同效力问题在司法实务中颇具争议。但是,依据《土地管理法》第62条、《物权法》第155条在现实生活中争议较大,及有关政策,有条件的允许宅基地使用权转让也并不为法律所禁止。需具备的条件有:(一)转让人拥有二处以上的宅基地;(二)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;(三)受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件;(四)转让行为征得集体经济组织同意。本案就是两个集体经济组织成员间的房屋卖卖合同纠纷,效力认定问题依据《合同法》关于房屋卖卖合同生效的相关规定进行即可。但是,现实生活中也存在本集体经济组织成员与非本集体经济组织成员进行房屋卖卖的情形,当前普遍的做法是认定合同无效,但是随着《不动产登记条例》的实施和农村产权改革的深化,其相关规定和政策可能也会发生相应的改变,我们一定要密切关注,区别对待。(美罗乡人民调解委员会 何思彦)
责任编辑:王茜
日期: 2018-07-17 17:47:13
编辑:王茜
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